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¿Cuál es el valor real de una vivienda?

Al momento de vender una propiedad surgen miles de interrogantes, pero un de los más comunes suele ser referente al precio de la vivienda, pues para muchas personas suele ser complicado calcular el valor real de su hogar. Para ello, suelen recurrir a profesionales o diferentes métodos de tasación que les permitan dar con la respuesta que tanto buscan.

Es por ello que en el siguiente post, nos encargaremos de explicar de una manera acertada y entendible cómo se puede calcular dicho precio, cuál es el valor hipotecario, entre otros aspectos que pueden ser útiles al momento de realizar la venta de tu casa.

¿Cómo calcular el valor real de la vivienda? 

Cuando deseas vender una casa es importante calcular correctamente el precio. Para lograrlo, existen diferentes métodos que se pueden aplicar.

Uno de los más reconocidos o que suelen aplicar los expertos es el método de comparación, el cual ha sido aprobado en muchas ocasiones por la normativa internacional de valoración de inmuebles, además de la orden ECO/805/2003 (Art. 21), la cual establece normas claras para lograr la tasación de los inmuebles.

Este método es muy sencillo de utilizar, pues consiste en calcular el precio de la vivienda comparándola con otras que tengan características similares, permitiendo colocarlas como una referencia factible.

Otro cálculo al que se puede recurrir es el de coste o reposición. Este permite a las personas hacer un análisis de cuánto puede costar construir nuevamente una vivienda, agregando otros gastos como sus respectivos impuestos y licencias. Sumado a esto, el valor del suelo o terreno se calculará usando el método de comparación o el residual.

Seguidamente, se nos presenta el método de actualización de rentas, el cual es válido para aquellas viviendas que son arrendadas. Se puede obtener calculando el flujo de ingresos y los gastos que pueden presentar a futuro. Como es de esperarse, tiene que deducir el tiempo del contrato, además de la renta y otros valores pactados.

Finalmente, se encuentra el método residual, el cual básicamente consiste en saber cuál será la valoración del suelo en donde se encuentre la vivienda, ya sea urbano o urbanizable. En pocas palabras, se trata de calcular cuánto puede costar el terreno, con sus respectivos precios financieros y de comercialización.

Pero lo más importante es saber que cada uno de estos métodos suelen trabajar en conjunto con las dos principales valoraciones que se le dan a las viviendas: el precio de mercado y el valor hipotecario.

Valor de mercado de la vivienda

El valor de mercado de una vivienda o el valor venal es el precio que recibe un objeto. Es decir, el pago que se puede dar o recibir por el inmueble. Si se trata de una venta, es la cantidad de dinero que está dispuesto a pagar una persona.

Dicha valoración está regulada por la orden de tasación que mencionamos anteriormente, en donde se establece que: 
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Es importante saber que el valor que se le da a una vivienda usada tiene que ser el correcto. Por ello, se suelen estudiar diferentes variables antes de dar con el valor exacto: el estado de conservación de la casa, el tipo de uso que se le ha dado, la antigüedad de la misma, gastos extras y las leyes del mercado que sujetan su venta.

Lo que se busca conseguir por medio del precio de mercado de la vivienda es la suma del valor del terreno en donde se encuentre el inmueble, el valor de su construcción y, finalmente, el valor de mercado, el cual es lo que generará una verdadera ganancia comercial.

El valor de mercado suele tener una gran diferencia del valor catastral, pues el segundo solo toma en cuenta el precio del terreno y su construcción. Por ende, es necesario saber la diferencia entre los dos y cuál deseas aplicar al momento de vender tu casa. Para lograrlo, siempre es recomendable recurrir a expertos, quienes sabrán descifrar cuál es el valor que debe aplicarse en tu caso.

Valor hipotecario del inmueble

Al igual que el valor de mercado, el valor hipotecario también está sujeto a la orden ECO/805/2003 (Art. 21), en donde se define como:

El valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondiente.

Dicho de una manera más simple, el valor hipotecario de una casa es aquel que se ha fijado gracias a la valoración realizada previamente por un organismo acreditado. Esto será utilizado como referencia al momento de solicitar un préstamo hipotecario. Además de ello, sirve como una garantía al banco en donde se esté solicitando la hipoteca.

Básicamente, el banco se encarga de dar un precio justo al inmueble, tachando todo lo que sea especulativo.

Otros parámetros importantes para el valor real de una vivienda

Además de estos métodos y valoraciones, existen otros factores que pueden ser útiles para conocer el valor real de una vivienda.

Por ejemplo, el valor fiscal. Por medio de este, se deberán aplicar los pagos e impuestos que se realizan a través de Hacienda.

El valor catastral, el cual mencionamos anteriormente, y suele destacarse por mostrar el coste del terreno. Asimismo, no suele superar el valor del mercado y su precio solo se puede mostrar a la persona que sea dueña del inmueble.

También sería necesario saber si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano debido a que los impuestos a pagar varían.

Por último, pero no menos importante, contamos con el valor del piso de la casa, en donde entra también la materia prima que se utiliza para construir la vivienda.

Todos son importantes y sirven como referencia para dar con el valor real de tu hogar. Si bien es un tema extenso y en algunos casos complicado, con la ayuda de un profesional puede ser llevadero. La finalidad de cada uno es que logres el resultado más factible para la operación que anhelas realizar.

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