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¿Es rentable el alquiler con opción a compra?

Alquilar con opción a compra es una alternativa para los inquilinos que no pueden asumir una compraventa inmediata...

Las condiciones para acceder a créditos en medio de la actual situación económica y laboral han obligado a las personas que habían planificado conseguir un inmueble, tomar la decisión de alquilar.

Muchas de ellas ven en el arrendamiento con elección a compra, una salida rentable que permite invertir dinero a largo plazo.

Para conocer en qué consiste, cómo funciona, qué se necesita, cuáles sus ventajas y desventajas lee el siguiente post, que hemos elaborado para que te informes sobre los detalles  de esta tendencia que cada día toma más fuerza entre los españoles.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

La fórmula consiste en que un inquilino puede vivir en la vivienda por un tiempo establecido en el contrato y al culminar el plazo, tiene el derecho a comprar el inmueble al precio fijado con anterioridad.

De este monto,  hay que descontar la cantidad (totalidad o parte) que el inquilino haya pagado hasta el momento.El alquiler con derecho a compra se refleja en un contrato doble o mixto constituido por dos subcontratos, uno de renta y otro de compra venta.  

Lo conveniente, es que se suscriba en primer término el negocio jurídico del arrendamiento en sí, para luego describir las condiciones de la propuesta.También concretar el plazo en el cual el ocupante  puede ejercer su derecho a compra, el precio y la forma de pago (si las rentas se computarán como parte del coste).

 Es importante, que el acuerdo refleje una serie de requisitos comunes:

  •  El precio de la compra debe estar establecido en el contrato, al igual que el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda
  • El inquilino cuenta con la facultad de decidir si realiza o no la compra en el lapso estipulado, aunque el arrendador no  lo desee.
  • Por lo general, se recoge una prima, que se abona al arrendador por la concesión de opción a compra.
  • En la mayoría de los casos, se deduce si ocurre la compra y se pierde si  no hay algún acuerdo.

Aunque la compra venta  no está regulada  por el Código Civil, sí es aceptada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Reglamento Hipotecario.

¿Cómo funciona?

El sistema de alquiler con opción a compra actúa similar a un estatuto de inquilinato normal pero como te explicamos, el documento de arrendamiento incluye dos subcontratos.

El primero, refleja las condiciones de renta del inmueble durante un periodo estipulado y el segundo, es el que pacta todo lo relacionado con la  transacción. 

Es decir, momento para ejecutarla, porcentaje de descuento en caso que se concrete, el precio de la venta en el momento de la firma del compromiso y todo lo referente con el seguro adquirido.

De manera que, podemos decir que el alquiler con derecho a compra, es como su nombre lo indica, una forma  de percibir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble, que en un comienzo es solo arrendado.

Cuánto se necesita para hacerlo

De acuerdo con el Tribunal Supremo,  el precontrato – en un principio es  unilateral- ya que una de las partes concede a la otra la facultad exclusiva de determinar sobre la realización o no del convenio principal, en este caso el acuerdo principal de compraventa.

Para que tenga validez debe reflejar como mínimo las siguientes condiciones:

  • Objeto del pacto
  • Precio de venta

Asimismo, el contrato debe estipular que el inquilino  puede decidir a los dos años si desea obtener  el inmueble.

Sobre el precio de venta, es importante que se establezca en el momento del acto anticipado ya que no es recomendable modificarlo después.Si hay aporte de una prima inicial, que es lo común, también deberá señalarse la cantidad fijada.

Teniendo en cuenta lo anterior,  se debe definir  de antemano lo siguiente:

  • Cuota a pagar.
  • Porcentaje a descontar a la hora de la compra.

Beneficios y desventajas del alquiler con opción a compra

Con este tipo de contratos se presenta una serie de ventajas y de inconvenientes,  tanto para el inquilino como para el propietario, te las detallamos:

Beneficios

  • El arrendatario gana dinero con el alquiler desde el primer momento.
  • Es una manera de sacarle provecho al inmueble de forma  inmediata sin renunciar a  una futura venta.
  • Existe la garantía que si la persona no adquiere la casa, el arrendatario se queda con lo abonado.
  • Una importante cantidad de lo que se paga por concepto de alquiler más la prima  es descontada del precio final de la venta.  
  • Se puede puntualizar  la compra en cualquier momento del periodo de alquiler.
  • Es una salida rápida y segura de la propiedad en un momento difícil del mercado. Es decir, una forma de recibir dinero desde el primer día, incluso quedarse con la indemnización si no se cumple el acuerdo.
  • Para el inquilino, este tipo de contrato significa invertir dinero destinado al alquiler en una próxima compra.

Por ello, el precio final del inmueble  disminuye hasta la fecha de solicitar un crédito hipotecario sin tener que ahorrar al margen de la renta. 

Al momento de acceder a un préstamo, las entidades financieras son muy receptivas con los solicitantes que ya hayan pagado un porcentaje de la deuda.Para el inquilino, es una gran ventaja la opción, ya que puede decidir cuándo comprar la vivienda, incluso aprovechar las ofertas de financiación que existan en ese momento.  

Los derechos a beneficios fiscales siguen intactos para alquilar la vivienda.  Es decir,  que el arrendador está protegido de impagos si incluye una cláusula que penalice al inquilino con la depreciación  de la opción a compra y por ende de la prima.

firmar contraato compra venta vivienda

Desventajas

  • El dueño puede perder el tiempo si lo que quería era vender y al final el inquilino no  compra.
  • Durante la vigencia del contrato, el arrendatario no puede ofertar la  propiedad aunque reciba otra propuestamejor, que la firmó con el ocupante.
  • Si sube o baja el precio de las viviendas, no hay posibilidad de ajustarlo, ya que de antemano fue fijado en el contrato.
  • El inquilino pierde lo abonado si no concreta la compra de la propiedad.-La carga fiscal es alta para la persona que alquile, porque  el contrato está sujeto a doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el arriendo y por la opción de compra.

El 2021 es el año de las grandes oportunidades, asesórate bien con los expertos  y toma la mejor decisión.Si deseas alquilar con opción a compra ya conoces qué significa esta alternativa y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

Aunque si analizamos,  la balanza se inclina con más fuerza para los múltiples beneficios que disfrutará quien decida invertir su dinero a largo plazo para cumplir el sueño de una vivienda propia.

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