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Guía para vender una casa con hipoteca

Si has tomado la decisión de vender tu casa, pero no tienes idea de qué pasos debes seguir o qué requisitos cumplir porque tiene una hipoteca, es normal que te invaden las dudas, incluso, que pienses que no puedas realizar la negociación, pero la realidad es que es una operación que se hace más comúnmente de lo que crees.

Por eso, lo primero que aclaramos en este post es que sí se puede vender y comprar una vivienda que aún tenga pagos pendientes de una hipoteca y en este post te damos todos los detalles.

Motivos para vender una vivienda con hipoteca

Las hipotecas en España suelen firmarse para ser pagadas en plazos de 20, 30, incluso de 40 años. Y aunque el plan inicial puede ser que sea la vivienda familiar de toda la vida, en ese periodo es muy factible que las circunstancias, proyectos y planes sean modificados por diferentes razones y tengas que vender la casa mientras aún tenga una hipoteca pendiente.

Esto puede ocurrir por situaciones como:

  • Cambios de trabajo en otro municipio de residencia.
  • Nacimiento de hijos que obliga a buscar una vivienda más grande. 
  • Divorcios. 
  • Problemas económicos que hacen cuesta arriba seguir con ese compromiso de pago.
  • Herencias cuyas hipotecas se hacen imposible de pagar. 

En cualquiera de esos casos puedes vender tu inmueble sin ningún problema, solo tienes que saber hay condiciones que aplican para que ese proceso se dé de una manera u otra.

Cancelar el préstamo de la hipoteca

Para tomar la decisión de cancelar el préstamo de la hipoteca tienes que evaluar diferentes variables como el precio que pagaste por la casa al momento de comprar la vivienda, cuál es la cantidad de la hipoteca que aún tienes por pagar, y a qué precio podrás vender la casa de acuerdo con el comportamiento del mercado inmobiliario en ese momento.

Posteriormente, ya con la contabilidad lista, puedes comenzar a analizar las opciones que tienes y decidir la que más se adapta a tu situación actual para que logres vender tu casa con hipoteca.

Vender el piso hipotecado si el valor es superior a la hipoteca

Esta es la alternativa más sencilla, rápida y que más te conviene. Vender tu casa por un precio superior de lo que aún te falta pagar de hipoteca. De esta manera podrás cancelar la cantidad adeudada al banco y dejar la vivienda libre de cargas económicas para que continúes con el proceso de la compraventa. 

Lo primero que debes hacer en este particular es coordinar con el comprador el precio de la venta para, posteriormente, acudir a tu entidad bancaria para que solicites el Certificado de Deuda Pendiente

Cuando el comprador te entregue el cheque y, tras hacer el documento compraventa ante el notario, podrás ir nuevamente al banco para liquidar la deuda pendiente y las comisiones correspondientes. 

La cantidad sobrante de este pago será para ti y se conoce como «ganancia patrimonial», por lo que debe aparecer en tu declaración de la renta y está sujeta a todos los impuestos involucrados de vender una casa.

Vender la casa con hipoteca si el valor es inferior a la hipoteca

Aunque esta no es la opción más deseable, puede que debas acudir a ella en caso de que el mercado inmobiliario indique que tu vivienda no puede ser vendida por una cantidad superior al de la hipoteca y, aún así, decidas hacer la venta porque necesitas realizar esa operación de manera urgente.

Vender la casa con hipoteca si el valor es inferior a la hipoteca es una decisión que no dependerá al 100% de ti porque es la entidad bancaria la que debe darte la autorización, ya que tiene tu inmueble como garantía del préstamo hipotecario hasta que lo pagues totalmente.

Es por esto que, antes de buscar un comprador, tienes que ir al banco para informar en detalle de la situación y saber si se puede llegar a un acuerdo que establezca cancelar una parte de la hipoteca con el pago que recibas de la compraventa y gestionar un préstamo personal para seguir pagando el restante que no pudiste cancelar de la hipoteca.

En caso de lograr ese acuerdo con la entidad bancaria, ya al tener el comprador deberás destinar el 100% del importe que te dé a la hipoteca. La deuda pendiente pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo, y debes tener en cuenta que tendrás que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca más los de la constitución del nuevo crédito.

Subrogar la hipoteca al comprador

Esta es otra alternativa que puedes tener en consideración y que implica la transferencia del préstamo hipotecario del vendedor al comprador.

Es posible concretar la subrogación solo si el comprador está de acuerdo y si la entidad bancaria lo permite. Para ello debes acudir al banco para explicar el caso para que se haga el respectivo estudio del perfil del comprador y, si se determina que es una persona solvente que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas, se firma el acuerdo.

De lo contrario, deberás descartar esta opción. También debes tener presente que es un proceso poco probable de conseguir porque los bancos prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra, en lugar de que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca y se haga responsable de la misma a todos los efectos.

Cuándo solicitar una hipoteca puente

Si tu plan es invertir el dinero obtenido en la venta de tu casa para comprar otra, la opción de la hipoteca puente es muy recomendable.

Consiste en el pago de la hipoteca del inmueble que estás vendiendo y la de la casa que vas a comprar. Pero como es probable que este proceso no se dé de forma simultánea, quizás puedas adquirir una nueva vivienda incluso antes de haber vendido la anterior. 

Esto implica que tengas que asumir el pago de dos hipotecas en una sola cuota unificada llamada hipoteca puente. Esta cuota mensual será más elevada que la pagabas solo por la primera casa, pero inferior que la que pagarías si tuvieras que hacer frente a las dos hipotecas por separado.

Vendido el inmueble, podrás cancelar la primera hipoteca, liquidándola o subrogando al nuevo comprador, y pagarás únicamente la segunda. Todo este proceso es factible únicamente si la entidad bancaria lo aprueba.

¿Cómo asegurarte antes de vender una propiedad con hipoteca?

Para que optes por la mejor alternativa al momento de vender una casa con hipoteca es importante contar con la asesoría especializada. 

Contacta siempre con un profesional como los de Gama Inmobiliaria, que te acompañan en cada fase de este proceso, desde la promoción de la venta de la vivienda, la obtención de la documentación necesaria y la captación de un potencial comprador para la casa. 

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