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Plusvalía por la venta de un piso

Si has decidido vender tu piso son diferentes los términos inmobiliarios que has tenido que conocer, y el de plusvalía es uno de ellos. Al ser algo nuevo para ti, son varias las dudas que surgen al respecto, sobre todo porque se trata de un pago que debes hacer.

Se trata de un tributo que también se conoce como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), que debe ser abonado al momento de existir la transmisión de la propiedad del terreno.

Se incluye por cualquier título, por ejemplo, compraventa, permuta, donación, herencia o legado, enajenación en subasta y la expropiación forzosa.

¿Por qué debo pagar plusvalía al vender una casa?

La plusvalía municipal grava el incremento de valor o ganancia patrimonial que ha obtenido el terreno de tu propiedad durante el paso del tiempo. En términos más sencillos significa que como el coste total de tu vivienda ha aumentado, con relación al momento en el que la adquiriste, debes pagar un impuesto por esa diferencia.

Se debe abonar directamente en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de venta, y el pago lo debes hacer tú como propietario y vendedor del terreno donde se encuentra el inmueble en cuestión.

¿Cuánto se paga de plusvalía por venta de una vivienda?

El cálculo del monto a pagar por plusvalía involucra diferentes elementos. Pero como vendedor puedes elegir entre dos métodos de cálculo y optar por el que menos importe suponga o te convenga más:

  • Cálculo de la base imponible de la plusvalía real: Se obtiene del resultado de esta fórmula:

Valor de transmisión    –   Valor de adquisición    X   Porcentaje del valor catastral del terreno

Con este método se toma la diferencia entre el precio al que se ha comprado y vendido. Por ejemplo, si se ha adquirido un piso por 200.000 euros y se vende por 250.000, se gravarán como base los 50.000 euros de ganancia, y si en el momento de la venta el valor catastral es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor del suelo (60% del total) y 40.000 el de la construcción, el incremento del valor que se le imputará al contribuyente será el 60% de 50.000 euros: 30.000 euros.

  • Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno: Es lo correspondiente a esta operación matemática:

Valor catastral del terreno    X   Coeficiente que determine cada ayuntamiento

Con este sistema se tienen en cuenta los años que han transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión y, en función de ese número de años, se debe consultar una tabla de valores que serán actualizados cada año por el Ministerio de Hacienda y que definirá un multiplicador que se aplicará al valor catastral del terreno. Por ejemplo, el terreno de un inmueble que se tenía desde hace 10 años se multiplicará por 0,08.

Además, los ayuntamientos tienen un margen para corregir a la baja la base imponible del Impuesto hasta en un 15%.

Hay que recordar que estos esquemas de cálculos de plusvalía son relativamente nuevos y por eso han surgido tantas confusiones al respecto, luego de que la Sentencia del Tribunal Constitucional, del 26 de octubre de 2021, declarara inconstitucional y nulo el método que se utilizaba para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal, porque se hacía bajo parámetros fijos que no siempre respetaban la plusvalía realmente obtenida.

¿Se puede evitar la plusvalía al vender un piso?

Hay casos específicos en los que se puede evitar la plusvalía municipal al vender un piso, por ejemplo, si hay inexistencia de incremento de valor, para constatar que esto es así se debe declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Se tomará el que sea mayor entre el valor de transmisión y el de adquisición.

Tampoco se paga cuando la transmisión del piso se hace entre conyugues, o si el inmueble es considerado como histórico-artístico, o si la transmisión se hace para cancelar una deuda hipotecaria.

Por estas excepciones es importante estar bien asesorado al momento de vender tu piso para que sepas si estás dentro de estos casos, de lo contrario, para que el cálculo de la plusvalía sea el más conveniente para ti.

En Gama Inmobiliaria estamos para ayudarte en este proceso.

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