Si tu familia está creciendo o tienes aspiraciones de cambiar tu vivienda por una más cómoda o en alguna ubicación que te favorezca más, es normal que estés pensando en vender tu piso para comprar otro.
Es una negociación que se puede hacer y es muy común para agentes inmobiliarios especializados, pero para ti, que por primera vez quieres vender una casa para comprar otra, es un proceso que te genera muchas dudas y que te aclaramos en este post.
La primera pregunta que surge es, ¿qué hacer primero?, ¿vender el piso o comprar el nuevo? Y aunque cada caso es muy particular y diferente, lo que se sugiere es concretar la venta en primer lugar para después proceder, con más calma, a hacer la compra. Además, no es lo ideal comprar sin tener el comprador de tu inmueble, porque eso se puede traducir en un sobreendeudamiento que no es para nada conveniente.
Para lograrlo, tienes que establecer sobre la base del estudio de mercado, cuánto vale el piso que venderás, y en el precio influyen las características físicas de la vivienda, las condiciones de todos sus servicios y la ubicación. Lo mejor es que este análisis lo haga un profesional.
Si encuentras rápidamente un comprador y aún no has encontrado ese piso al que te quieres mudar, no te preocupes… puedes dejar el negocio atado con un contrato de arras que establezca un plazo de 2 o 3 meses para la firma de la escritura, así tendrás tiempo suficiente para conseguir tu nueva vivienda.
Impuestos que debes tener al comprar una vivienda de segunda mano
Este es un apartado muy importante y que debes tener en tu lista de prioridades al iniciar este proceso. Una vez que ya hayas negociado con el comprador del inmueble con la firma del contrato de venta, tienes que asumir el pago de los impuestos correspondientes por haber recibido el dinero de la operación.
Y sabemos que en este punto te invade otra duda, probablemente sepas qué impuestos se aplican al comprar una vivienda de segunda mano o de obra nueva, ¿cómo afectarán esos impuestos a pagar si usas el dinero de la venta para pagar el nuevo piso? Lo que debes saber es que existen dos grandes impuestos:
1️⃣ El IRPF
Se paga en el año siguiente a la venta en la declaración de la renta de todo lo generado en el año anterior.
El cálculo de este impuesto se hace tomando en cuenta las imposiciones fiscales que varían según la ganancia:
Hasta 6.000 euros: 19 %.
Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
Superiores a 50.000 euros: 23 %.
Las excepciones aplicadas al de IRPF son para personas mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual, las que tengan menos de esa edad y que hayan vendido su vivienda habitual para comprar otra de la misma índole, pero para eso hay un lapso establecido de 2 años para su declaración.
2️⃣ La plusvalía municipal
Cambia de acuerdo a cada norma y autoridad municipal y se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Para aplicar a la excepción de este pago, el piso tiene que haber sido vendido a un precio inferior al de la compra.
También debes saber que es muy probable que logres exenciones en este impuesto si el piso era tu vivienda habitual, es decir, que fue tu residencia durante un plazo continuo de al menos tres años.
Y puede que califiques a la reducción d ellos impuestos de plusvalías si demuestras legalmente que tu intención es reinvertir el dinero de la venta del piso en la compra de tu siguiente vivienda.
3️⃣ El IBI
Se trata del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se paga anualmente por ser el dueño del piso y al venderlo, el importe de ese año se puede dividir con el comprador, pero lo usual y más recomendable es que, como vendedor, lo canceles para que en el proceso de la venta ya esté saldado.
En el momento de comprar el piso nuevo, también debes asumir algunos impuestos.
Si se trata de un inmueble de primera mano o primera entrega:
➡️ IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Se aplica el tipo reducido del 10 % al precio de venta.
➡️ Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD): Dependen de cada comunidad autónoma y la base imponible es el precio de venta.
Si vas a comprar una vivienda de segunda mano:
➡️ Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD): Es aplicable solo en la modalidad de impuesto sobre transmisiones onerosas (TPO) y también depende de la comunidad autónoma donde está ubicado el piso. En este caso, debe pagarlo quien compra la propiedad.
¿Qué sucede con la hipoteca al vender el piso?
Si el piso que vas a vender cuenta con una hipoteca, tienes tres opciones que puedes asumir:
1️⃣ Cancelar la deuda pendiente de la hipoteca
2️⃣ Cancelar la hipoteca si ya la has pagado al banco
3️⃣ Hacer una hipoteca puente
En este último aspecto nos referimos al caso particular en el que no hayas vendido aún tu piso y vayas a comprar el nuevo. El banco puede concederte un préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, y un plazo de entre seis meses y tres años, para vender la antigua propiedad.
Hay que resaltar que también existe la posibilidad de traspasar la hipoteca al comprador en una operación denominada subrogación al deudor, pero es un proceso difícil de conseguir porque los bancos preferirán cancelar una hipoteca y abrir otra.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Se trata de la cantidad sobre la que se calcula el impuesto que debes pagar. Se obtiene con la diferencia entre el valor de venta del piso y el correspondiente al precio con el que compró en su momento. Aquí no intervendrá la tasación de la vivienda, sino los importes reales por los que se compró la propiedad y por la que se venderá.
También se incluye un ajuste por coeficientes que cambian según sea la comunidad autónoma. En caso de que se determine que tuviste una ganancia patrimonial, debes cancelar el impuesto.
Más consejos antes de vender tu piso y comprar uno nuevo
Además del principal consejo clave que te dimos al comienzo del post sobre vender primero y después comprar, es importante que:
✅ Pactes el tiempo que necesites al vender tu casa.
✅ Analices todos los gastos extras que pueden presentarse.
✅ Elijas la hipoteca correcta al vender y comprar un piso.
Si tienes más dudas, en Gama Inmobiliaria estamos para asesorarte y acompañarte en este importante paso que estás por dar, para lo que hagas de la mejor manera y el resultado será 100 % positivo.
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